-주택금융공사 관할 지사에서 가입할 수 있는 주택연금, 연금 형태로 대출금 나와 받은 연금만큼만 이자가 누적되고 평생 거주 가능
-사망 후 받아 간 연금과 이자 청산해 집값에서 빼고 남으면 상속도 가능
-주택 소유자 1명이 사망하면 공동소유는 배우자뿐만 아니라 자녀들에게도 유류분 있어...만약 자녀가 유류분에 대해 주장해 소유권이 조금이라도 넘어가면 연금 계약은 해지돼
■프로그램 : 박지훈의 세계는 그리고 우리는 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분)
■ 출연자 : 김현우 / 행복자산관리연구소 소장
◎ 진행자 > 은퇴를 해서 더 이상 수입은 없는 노후에 생활비를 마련할 수 있는 어쩌면 유일한 방법이 이 주택연금인데요. 주택연금은 내집을 담보로 맡기면서 매달 일정 금액을 연금의 형태로 받아가는 것을 말합니다. 최근에 관심이 점점 커지고 있습니다. 오늘은요. 이 주택연금 확실하게 한 번 짚어보고 싶어서요. 장단점 같은 걸 얘기를 나눠보겠습니다. 행복자산관리연구소의 김현우 소장과 말씀 나눠봅니다. 안녕하세요.
◎ 김현우 > 네, 안녕하세요.
◎ 진행자 > 오랜만에 나왔습니다. 주택연금의 전도사 같다는 생각도 들고요. 주택연금이란 게 제가 말씀드렸는데 주택금융공사 내 집을 파는 건 아니잖아요. 내가 살고 있는 집을 담보로 매달 연금을 조금조금씩 받는 그런 개념인 거죠?
◎ 김현우 > 정확합니다. 직접 설명 다 하셔서, 대출을 연금의 형태로 받는다고 보시면 됩니다.
◎ 진행자 > 그런데 가입은 정확하게 어디서 해야 됩니까? 시중 은행에 가면 다 돼요?
◎ 김현우 > 이게 대출의 형태지만 은행은 아니고요. 주택금융공사 관할지사에서만 됩니다. 그러니까 살고 있는 동네를 관할하는 지사만 된다고 보시면 되고요. 은행 말씀하셨는데 여기에 방문하시기 전에 은행하고 주민센터에서 떼야 할 서류가 있어요 그때만 은행하고 주민센터 방문하신 다음에 주택금융공사 관할 지사에 가서 설명 듣고 신청서 작성하시면 됩니다.
◎ 진행자 > 제가 근본적 질문을 하나 드려볼게요. 집이 있다면 집을 갖고 은행이나 어떤 대출을 받아서 담보를 잡고 저당 설정하고 대출을 받는 방법도 있고 아니면 월세 줘서 그 월세를 받는 방법이 있는데 하필 이 주택연금하는 장점, 뭐가 있을까요?
◎ 김현우 > 일단 다른 것들 단점을 생각해보시면 되는데 일반 대출을 만약에 받아서 그 돈을 쓴다 그러면 예를 들어 2억짜리 집이든 3억짜리 집이든 목돈 1억을 대출 받았다 이걸 지금 다 쓰지도 않는데 은행에 그냥 넣어놓고 어딘가 보관할 텐데 쓰지도 않는 돈에 대해서 이자가 계속 붙겠죠. 그리고 언제까지 살지도 모르니까 이걸 얼마큼씩 꺼내 쓸지도 사실 답이 안 나오고 그리고 이걸 다 쓰게 되면 언젠가 갚아야 되는데 그러려면 내가 살고 있는 집을 또 팔아야 되고요. 또 월세를 주자면 사실 세입자가 들어와서 살아야 되니까 나는 이제 그 집에서 못 살고 나가야 되는데,
◎ 진행자 > 못 사는 단점이 있고 살면서 어느 정도 쓸 수 있는 돈이 나오고
◎ 김현우 > 그렇죠. 주택연금은 내가 이 집에 살면서 조금조금씩 연금의 형태로 받으니까 이자도 그만큼씩 조금씩 누적되고 나중에 사망했을 때 받아간 원금과 누적된 이자를 청산해서 집값대비해서 만약에 집값이 더 비싸가지고 남으면 상속 해주는 거고 혹시 오래 살아서 연금 더 많이 받아가도 주택금융공사에서 더 받아가진 않습니다.
◎ 진행자 > 토해낼 필요는 없다, 이 말이네요. 지금 듣고 보면 다른 걸 할 이유가 없네요. 어쩌면 주택연금 하는 게 가장 좋은 노후방법이라고 생각이 드는데 그렇다면 내가 집 한 채만 갖고 있으면 누구나 다 가입할 수 있는지 아니면 어떤 조건이 있는지 궁금해요
◎ 김현우 > 조건이 있습니다. 과거에는 좀 까다로웠는데 지금 기준이 완화됐어요. 다주택자라도 현재는 가능하고요. 다만 모든 주택 가격 합이 9억이 넘지 않아야 됩니다. 3채든 4채든 합산 9억 이하면 가능하고 만약에 9억을 초과하는 2주택자다라고 하면 가입한 이후에 3년 이내 1개 주택을 처분하는 것을 전제로 가입이 가능합니다.
◎ 진행자 > 그걸 조건으로 가입이 가능하다.
◎ 김현우 > 그렇죠. 안 그러면 나중에 연금이 해지되고요. 또 지급 방식 별로 가입 연령에 제한이 있는데 기본적으로는 배우자 중 한 명이 60세를 넘어야 합니다. 연장자 기준 60세를 넘어야 되고 종신형 말고 10년 받겠습니다, 20년 받겠습니다, 이런 확정기간 방식이란 게 있는데 이때는 이제 연소자 부부 중 나이가 어리신 분이 55세 이상인 경우에 신청 가능합니다.
◎ 진행자 > 기본적으로 가액이 9억 정도, 그리고 나이가 60~65세 이렇게 보면 될 것 같은데요. 이거 궁금해요. 우리 집에 대출이 껴 있다. 이래도 가서 주택연금 신청하면 됩니까?
◎ 김현우 > 원칙적으로는 불가능하다고 보시면 되는데 다만 일부 소액에 대해선 대출을 뺀 만큼 적용해줍니다.
◎ 진행자 > 그 부분만 빼고
◎ 김현우 > 그렇죠. 이걸 대출이 만약에 5억 짜리 집에 1억이 있습니다 라고 하면 5억 짜리 집을 4억으로 보고 주택연금을 주느냐 이건 아니고요. 주택연금을 받을 때도 5억짜리 집을 그대로 다 현금으로 환산해서 주진 않고 우리가 주택담보대출 받는 것처럼 일종에 LTV라고 하죠. 그런 것처럼 대출 한도가 있어요. 여기에서 빼고 주는 것이기 때문에 조금 금액은 한도는 적습니다.
◎ 진행자 > 조금 줄어들겠네요.
◎ 김현우 > 네, 계산하는 방식은 복잡해서 여기서 설명드릴 순 없고 대략적으로 알려드리자면 65세 신청하실 때는 집값 대비해서 약 27% 정도까지는 대출이 껴 있어도 가능하고 65세는 약 31%, 70세에서는 37%, 집값의. 그런데 이렇게 대출이 껴 있는 상태에서 신청하시면 연금액이 70%정도가 줄어들게 됩니다.
◎ 진행자 > 그렇군요. 집값이 9억 원 이하일 때만 가능하다고 조건 중에 하나를, 요건 중에 하나를 얘기했는데요. 집값이 다 다르잖아요. 사실은. 아파트도 로얄층이 있고 안 좋은 층이 있고 이런데 9억 원 이상인지 이하인지 누가 책정합니까?
◎ 김현우 > 일단 말씀하신 아파트 같은 경우에 어느 정도 시세를 알 수가 있죠. 이 시세를 알 수 있는 경우에는 시세를 적용하는데 이게 또 층별마다 다른 게 문제입니다. 그래서 1층은 사실 최하한가를 적용하고 2층부터는 평균가격을 적용하는데 나는 억울하다, 나도 여기는 1층이지만 굉장히 조건이 좋다, 이럴 경우에는 감정평가를 새로 받으시면 됩니다. 받으셔서 해당 감정가액으로 적용 받는데 아파트뿐만 아니라 단독주택이나 빌라 같이 시세를 확인하기 어려운 경우가 있어요. 이럴 때도 마찬가지로 감정을 받으시면 되는데 3억짜리 주택을 기준으로 했을 때 약 50만 원 정도의 감정비용은 별도로 발생합니다.
◎ 진행자 > 주택연금 들으면 들을수록 하고 싶다는 생각이 들어요. 조건도 사실 까다롭지 않은 것 같고 그런데 가장 궁금한 것 이걸 질문해야 될 것 같습니다. 오늘 제가, 저는 아닙니다. 가입을 하게 되면 매달 얼마 받아요? 이게 궁금해요. 사실.
◎ 김현우 > 그렇죠. 얼마 받느냐 이게 수령방식에 따라 다른데 보통많이 신청하시는 게 사망시까지 나오는 종신형, 종신형으로 선택하면 일단 확정된 연금은 그대로 변함없이 나오게 되는데 이게 언제 신청하느냐에 따라 달라요. 젊을 때 가입하시면 그만큼 연금액이 적고 나이가 많을 때 가입하면 많이 받는데 주택가격 1억당 그러니까 지금 말씀해드리는 금액에 본인 주택가격을 곱하면 되죠. 1억당 부부 중 연소자 나이를 기준으로 60세는 20만 6000원. 만 20만 원 정도로 보시면 되니까 3억이면 곱하기 3하면 되고요. 70세는 30만 6000원이 매달 나오고 80세는 48만 8000원 정도를 매월 받을 수가 있습니다.
◎ 진행자 > 금액이 엄청나네요.
◎ 김현우 > 오래 사시면 오래 사실수록 좋죠.
◎ 진행자 > 1억 당 50만 원 가깝네요. 80세 같은 경우는. 주택가격이 많으면 많을수록 엄청난 금액을 받을 수가 있네요. 주택연금에 연금이란 단어가 붙어서 헷갈리는 분들도 주위에 저는 많은 것 같아요. 주택연금은 대출상품이라고 봐야 되잖아요. 그런데 대출에 대한 이자를 내야 하는 건데 이자율은 어떻게 되는 건지 궁금해요.
◎ 김현우 > 조금 전에 말씀드린 연금을 받게 되면 이자는 차곡차곡 쌓여서 나중에 청산하는데 그 이자율은 둘 중에 하나를 선택하셔야 됩니다. ‘CD금리+1.1%포인트’ 혹은 ‘코픽스금리+0.85%포인트’ 복잡하죠.
◎ 진행자 > 어려워요.
◎ 김현우 > 네, 지금 보니까 하나는 2.97%고 하나는 2.84%입니다. 이건 뭘 선택해도 사실 고민하지 말라고 말씀드리고 싶은 게 엎치락뒤치락 하기 때문에 이런 것에 너무 고민하지 마시고 둘 중 아무거나 하나 선택하셔도 큰 차이는 없다 라고 말씀드리고 싶습니다.
◎ 진행자 > 오늘 준비한 이유 중에 하나가 다음 달 4일부터 받는 돈이 줄어든다는 얘기가 있어서 마음이 조금 그래서 제가 모셨는데 얼마나 줄고 왜 주는 지 말씀해주세요.
◎ 김현우 > 일단 왜 주느냐 하면 이게 금리하고 수명하고 부동산 전망에 따라서 가격이 달리 책정되거든요. 처음 계산했을 때보다 수명도 많이 늘었고 부동산 가격도 이제 상승폭이 조금 줄어든다고 판단했기 때문인데 일단 결론적으로 말씀드리면 크게 많이 줄진 않습니다. 60세에서 65세정도 보니까 월 8300원 정도가 줄어드는데요. 80세 정도는 6000원 정도 많아봐야. 이 정도니까 나 지금 빨리 가입해야 돼 라고 서두르실 정도로 큰 폭으로 감소하는 건 아니기 때문에 크게 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.
◎ 진행자 > 혹시 가입을 할 생각이 있으면 3월 4일 전에 가입하는 게 합리적일 것 같긴 한데요. 이 부분 어떻습니까? 주택연금에 가입했다가 부득이하게 이혼하면 어떻게 됩니까?
◎ 김현우 > 그런 경우 많이 있죠. 그런데 이혼한 배우자에게는 지급이 안 되고요. 소유권을 갖고 있는 사람한테 연금이 지급됩니다. 그러니까 이혼 전에 반드시 이 부분도 합의하셔서 누가 가져갈 것이냐도 생각하셔야 됩니다.
◎ 진행자 > 이혼할 때도 꼼꼼하게 따져봐야 될 것 같습니다. 이런 경우도 있잖아요. 남편이 사망해서 아내가 연금을 수령하기로 했는데 자녀들이 주택연금에 가입한 아파트를 상속을 받으려고 그래요. 자녀들하고 아내하고 갈등 아닌 갈등이 생길 수 있는데 그럼 연금 어떻게 됩니까?
◎ 김현우 > 이거 드라마에서만 보는 게 아니라
◎ 진행자 > 아니요. 많아요.
◎ 김현우 > 맞습니다. 실제로. 그런데 이 연금이 해지될 수가 있습니다. 이거 주의하셔야 될 게 부부간에 100% 상속하는 걸 전제로 합니다. 그러니까 예를 들어서 남편이 소유권을 갖고 있거나 공동명의로 갖고 있는 경우에 남편이 사망을 했다 그러면 남편 가지고 계신 소유권을 전부 다 아내로 이전 받아서 그 다음에 이제 연금이 계속적으로 이어지는 거거든요. 그런데 만약 그 중에서 그 와중에 자녀분들이 본인들의 상속분 유류분이라고 하죠. 그걸 청구했다 해서 주택지분이 쪼개지는 경우 남은 한 배우자 연금이 해지될 수가 있습니다. 그래서 가입 당시 자녀들의 어떤 허락이나 이런 게 당연히 필요 없지만 나중을 생각해서라도 반드시 가족 구성원 간에 합의와 얘기는 반드시 필요하다 라고 알고 계시면 될 것 같습니다.
◎ 진행자 > 이런 얘기 제가 처음 들어보는 것 같은데 일단 지금 말씀하신 것 외에도 가입 전에 꼭 알아야 할 것 또 혹시나 잘못 알고 있는 것 있으면 말씀 좀 해주세요.
◎ 김현우 > 다음 달부터 연금액 줄어들긴 하는데 감소폭이 1% 정도 대로 적기 때문에 신중히 생각해보시고 이왕 가입하시려고 하셨던 분들은 이번 달 가입하시는 게 좋겠지만요. 서둘러야 됩니다. 그러려면 은행이나
◎ 진행자 > 서류 떼야 된다면서요.
◎ 김현우 > 그렇죠. 주민센터 가서 서류떼는 기간도 있고 주택금융공사 가서 직접 신청하셔야 되는데 가서 1시간 정도 설명을 들으셔야 돼요. 작성하실 서류도 많고 또 부부가 모두 가셔야 되기 때문에 혹시나 한 분이 병원에 계시다 해서 방문이 불가능하다 이 경우에 출장을 요구해야 되는데 출장이 어려운 경우도 있으니까 반드시 미리미리 확인하셔서 미리 일정을 정하고 방문하시기 바랍니다.
◎ 진행자 > 집 한 채 맡기고 매달 연금받는 것 보면 장점이 있는 건 맞는 것 같아요. 그렇지만 단점들도 조금 있으니까 충분히 고려하고 판단하시기 바랍니다. 행복자산관리연구소의 김현우 소장과 말씀 나눴습니다. 감사합니다.
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